桂林房地产开发商逾期交房注意事项

现在买房的人越来越多，使之购买房屋发生的纠纷也就越来越多，而其中最多的就是开发商迟迟不交付房屋的情况。延期交房后不少开发商却以各种“不可抗拒”的理由推脱责任，那么开发商逾期交房注意事项有哪些呢?对于交房来说，延期交房哪些可免责和不可免责?

　　开发商逾期交房注意事项：

　　1.首先要清楚入住的条件,小心开发商的文字游戏

　　入住是普通公众常用的概念,通常理解为房屋具备能够居住使用的条件,如生活用水、用电、用气等能够正常提供。如果合同约定将入住作为交付条件,则入住就成为判断交付条件是否具备的标准。

　　2.审查开发商是否办理了综合验收备案证明

　　关于房屋在约定时间尚未达到入住条件,开发商即要求购房者入住,那么购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明(即竣工验收备案表)等材料。实际上,有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任,在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者入住。

　　因此,应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则,购房人有权拒绝接收该房屋,由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。

　　3、不可抗力导致延期不能全免责

　　不可抗力是法律概念,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。发生不可抗力导致不能履行合同的,除法律规定发生不可抗力事件不免除责任的情形外,则根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。但合同当事人在延迟履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

　　开发商对延期交房的解释多种多样,如恶劣天气、小区设计变更等,目的是免除自身违约责任。如开发商延期交房确属不可抗力事件造成,根据具体情况逾期交房责任部分或全部免除。

　　至于小区设计变更,而要主张延期交房是不可抗力造成的,开发商应当提供相关机构的证明文件,证明该情况符合法律认可的条件。否则,开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

　　4、购房者需要保留的证据材料

　　购房者应从购房伊始就要收集和保留购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等证据材料,以备在维权需要时所用。

　　5、提起诉讼应应该注意这几点

　　1)在思想上应客观理性。

　　2)应全面分析开发商违约的情形及其影响,确定责任是否明确。

　　3)应全面审查评估证明开发商违约和应承担责任及应赔偿损失的证据材料,评价其客观性、关联性、合法性,评估证据材料是否确实充分,同时确定诉讼请求。

　　4)合理确定诉讼策略并充分假定开发商可能采取的应对策略和措施,做好应对准备。

　　5)对诉讼可能产生的花费及耗费的时间和可能发生的败诉后果进行物质和心理上的准备。

　　6)选择恰当的诉讼时机。

　　7)审时度势,把握时机,以和解或判决方式终结诉讼。

　　8)购房者在遭遇延期交房的情况时,除了保留向开发商提起索赔的证据,包括购房合同、认购书、开发商书面通知、相关部门证明材料等,还要注意不要超过提起诉讼的时效。

　　延期交房哪些可免责和不可免责?

　　开发商不按时交付房屋，这是令购房者颇为头疼的事。很多刚需购房者买房就是为了更快住进新房，而延期交房后不少开发商却以各种免责的延期交房理由推脱责任，这让很多购房者气愤不已，却又不知该如何维权，下面就延期交房可免责和不可免责的情况进行分析，拿起法律武器维护您的利益。

　　一、由于政府行为引起的延期交付。首先，政府行为如是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力。其次政府规划调整，则应考虑为情事变更因素，这些因素开发商不可控，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。

　　但是政府行为如是基于第三人的过错做出的，如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。

　　二、因自然现象引起的延期交付。如果开发商辩称，由于暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，此时，应从以下三个方面认定是否属于不可抗力：

　　1、出卖人是否能够或者应当预见，如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气，应认定为不可抗力。

　　2、出卖人是否能够或应该能够解决。如果该自然现象是开发商不能解决的，就应该认定为不可抗力;如果自然现象是开发商可以解决的，例如从来不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不会造成影响，因此是属于可以解决的，就不能认定为不可抗力。

　　3、该自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力进行认定。

　　三、拆迁不畅等社会事件。开发商经常辩称由于“钉子户”导致拆迁不能如期进行进而逾期交房。我们认为，如果是开发商原因引起的拆迁不畅，就不能构成不可抗力。虽然强制拆迁属于政府或法院的职务行为，开发商无法控制，但对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系，不应免除其违约责任。

　　四、建筑工程安全事故等突发事件。我们认为，开发商不应当以自己或第三人的过错或过失行为来抗辩违约责任，此种情况导致工程延期竣工交付，不应当免除逾期责任。

　　最后还要提醒购房者注意，如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，或者开发商延迟交房后发生不可抗力的，同样要承担逾期违约责任。

　　买房时需擦亮眼睛，选择品牌价值和诚信度较高并且五证齐全的楼盘谨慎出手!